“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。楼市持续高涨攸关安居大事。广州、深圳等珠三角地区以及北京房价发烧症，惹来新一轮宏观调控的猛药。传言已久的国六条细则出台。5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知，本轮调控剑指住房结构和房价热涨，其范围之广、力度之猛，丝毫不逊于上轮调控。目前楼市跌宕起伏，能否安居？可否投资？作为长三角的重要城市——宁波，房地产市场走向如何？公众在八面来风中如何对未来走势做出准确判断和理性预期？

　　猜想一：会抑制有效需求吗？楼市会陷于再次观望吗？

　　一般情况下，对真正自住的购房者来说，政策的出台增加持币观望的人群。本轮调控下，宁波楼市有效需求会不会受到抑制？楼市会不会陷于再次观望？

　　业内专家分析，目前宁波住房需求正在逐步回升。当前宁波市住宅潜在需求主要有三部分。一是收入增加，居民改善居住环境，置业保值等的需求；二是中心城市建成区扩大和功能提升，常住人口规模不断扩大，新增常住人口中高层次人才和大学毕业生比例逐步提高，对住宅产生一定的需求；三是旧城旧村的改造、非成套房改造以及解决低收入家庭住房问题力度加大，都将使住宅保持一定的需求。从节节上升的成交量来看，预订今年有效需求会比2005年(2005年市中心城区商品住宅成交量81万平方米)有所增加，但难以达到2004年的成交水平(2004年市中心城区商品住宅的成交量170万平方米)。

　　而在宁波市房地产业协会秘书长许锡生看来，宁波住宅市场还有持续的上升空间。理由有四，一是宁波经济实力和综合竞争力名列前茅，成为楼市平稳健康发展的强有力支撑。二是宁波民营经济十分发达，民间可支配收入不断增加，购买力仍然强劲。三是城市在处延，一方面城市化进程在加快，一方面旧村改造步伐加快，住房有效需求相应也在增加。四是随着宁波人居环境的不断改善和知名度的提升，越来越多外来专家、外来人口在宁波定居，说明宁波是适合居住的城市。

　　广厦房产吴晓东的看法与此不谋而合。在他看来，目前宁波楼市抗政策风险能力已经大大增强。而出于对宁波内生性的、藏富于民的橄榄型经济结构的判断，强有力的中坚力量的存在，宁波住宅刚性需求还在。从某种意义上讲，尽管中央严厉的调控细则出台，宁波地方政策并不会希望打击处于平稳发展中的楼市。从经验来看，中央的新政的可操作性和市场现实与地方上总保持有一段距离。

　　猜想二：宁波房价会涨？会跌？

　　国务院转发九部委调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知出台后，落实到宁波，在可预期的时间内房价将升还是降？

　　据统计，市中心城区已出让的存量住宅开发用地150公顷，其中今年能形成有效供给的住宅面积为100万平方米，加上存量的57万平方米，市场中的住宅房源供应较为充足。

　　考虑到征地拆迁等客观问题影响土地的开发进度，存量的150公顷住宅用地要形成有效房源供给需要2至3年的时间。因此，市场中不可能出现大批量集中放量供给，而导致住房价格大幅下降。同时，由于土地成本、建安成本、建筑性能质量标准的提高、环境配套完善、拆迁费用等刚性成本增加，在一定程度上地支撑着房价。因此，今年房价总体上会以平稳为主。随着开发商、需求者逐步理性，不同品质楼盘价格逐步拉开差距，逐步形成多层次住房价格格局。

　　猜想三：90平方米占绝对主流是合理结构？

　　意见明确提出，“十一五”期间，要重点发展满足居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房；普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标要纳入各级城市“十一五”发展规划和近期建设规划。

　　另外，针对目前个别城市出现的房地产供应结构扭曲的现象，意见更直接规定，自6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房，包括含经济适用住房的面积所占比重，须达到开发建设总面积的70%以上。

　　而直辖市、计划单列市、省会城市等因特殊情况需要调整上述比例的，须报建设部批准。

　　而从宁波现状来看，开发企业在购买新推土地时更为谨慎，前几年大幅提价竞争的非理性行为将不会再出现。从当前住宅市场成交情况看，市场中对均价在5000至6000元每平方米左右、面积在80至100平方米的住房较为青睐。

　　另外，由于对非普通住宅增收全额营业税等政策，抑制了此类住宅的需求。因此。开发商已经在产品定位、面积设计上更考虑普通住宅的供应，中小户型、中低价位的住房有所增加。业内人士分析，可能需要经历较长一段时间，通过市场自律调节来促使住房供应结构走向合理。

　　那么，限面积使大部分楼盘户型设计都集中在90平方米左右的住房，是不是就意味着结构合理呢？

　　联合地产巫资有分析，早在2002年天合家园刚拿地时，嗅到政策风向标转移的气息，他就前瞻性地预见到140平方米以下户型会是市场需求。户型设计上82、90多平米、108、122、139等层次户型面积，天合家园开盘之初就卖掉50%的销售业绩，足以印证了巫资有的预言，也说明套型好的产品适销对路。

　　不满5年二手房交易全额征收营业税——

　　下月会出现投资客抛售次新房潮吗？

　　《意见》指出，为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。相比去年6月1日颁布的“个人将购买不足2年的住房对外销售应全额征收营业税”的规定，转手时限又延长了三年。由此会引发次新房抛售潮吗？

　　据21世纪不动产施建益分析相对前段时间，投资交易量在这段时间可能会有一定的增长量，21世纪不动产施建益介绍，2005年5月，新政出台后，由于受到营业税的影响，不少投资人纷在六一新政策执行前将房屋出售，次新房的抛售比较严重。而在本轮调控下，类似的井喷行情不会重演。

　　今年开春以来，二手房均价呈微涨状态，新政出台后，短期内二手房交易价格会冲平，略有下降，但整体上仍呈平稳态势。对于一些已挂牌快满两年的次新房的投资客来说，由于心理预期上的差距，可能会略降低价格早点出手卖掉。投资额次新房成交量可能会稍有上升，但总体销售短期会略有下降。

　　从市场规律来说，供需关系决定价格，目前宁波市场二手房价已经处于平稳状态，本轮政策的调整包括税收调整从根本上不会改变房价运行。

　　6月1日起首付提高至三成——

　　首付门槛会挡住购房者脚步吗？

　　意见提出，有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。3成首付门槛会挡住宁波人购房的脚步吗？

　　就宁波房产市场的现实情况而言，由于首付比例提高，会有更多的优惠政策，所以宁波的购房者都选择比较高的首付比例。

　　此前一则关于央行“房贷首付提高至5成”的传言已经不胫而走，此次有区别的信贷调整，将首付提高至三成，而并不是传闻的五成，宁波人已经有心理预期，心理上的影响也大大减弱。

　　对于改善型购买者来说，首付提高至3成几乎不构成冲击。广厦房产吴晓东告诉记者，香洲晓筑开盘不到一个月，至今90%的房子已经卖掉。而据联合地产营销总监巫资有介绍，从在售楼盘来看，销售业绩呈现平稳上升状态，由于购买主体为改善型置业人群，基本上是按4成首付，从央行提高首付传闻至今，仍保持日均卖出五、六套房子的良好销售节奏。

　　相反，对经济条件差的购房者，对于首付比例的敏感度越强，如果一个宁波普通工薪阶层，想要换房的话，困难程度就大大增加，这有可能让很多居住条件比较差的市民推迟换房。不过，意见对此类购房者作出“套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%”的规定，房贷支付压力得以缓解。