中国房地产的最大问题是发展的问题

　　不管中国的房地产是否存在“泡沫”，大多数国外媒体都承认一点，中国房地产近年来确实发展迅速。据《纽约时报》报道，仅2005年一年，上海建成的住宅和写字楼的总面积就超过了纽约所有写字楼的总面积。上海市现已建成4000栋18层以上的大厦，几乎是纽约的两倍，并计划在2010年前再建1000栋。《纽约时报》认为，房地产市场迅速升温是中国多年来建设匮乏的结果。1949年以后的几十年间，中国基本上没有建造什么住宅和办公场所，直到上世纪90年代初期，上海、北京等城市才开始大兴土木，以弥补失去的时光。一位建筑设计师表示，“中国在将近半个世纪的时间里几乎什没盖什么房子。现在政策放开了，老百姓对住房紧缩的胃口一下大增，房地产成了最热门的话题之一。人人都为一种崭新的生活方式感到兴奋不已。”

　　许多专家认为，虽然现在媒体热衷讨论房价问题，给人的印象好像中国明天就会发生普遍性的住房危机。但实际上，这并没有完全反映中国城市建设的真实面貌。不久前，日语版的《经济学人》刊登一条消息称，目前中国内地城市人均住宅面积为26平方米，日本城市人均住宅面积为15.8平方米。尽管这个数字在统计方面还存在一些误差，但这是1980年中国城镇居民人均住房面积的5倍多。一些专家表示，这个数字后面还有一个不可忽略的权数——1980年中国城镇居民为1.9亿人，今天中国城镇居民是5.4亿人。因此，中国房地产取得这样的增长是惊人的。全世界过去200余年工业化和城市化历史上，没有一个国家有过这样的事。伦敦政治经济学院建筑与城市规划系教授伯戴特认为：“如今在中国部分地区，建设规模之大是我们从来没有见过的。更重要的是，这是过去50到100年间，中国发展最快的时候。”

　　随着房地产开发大幅增长，房价也开始以惊人的速度飙升。现在上海和北京的豪宅价格已经赶上了纽约的高档住宅。部分经济学家纷纷向人们发出房地产市场过热的警告。不过，专家认为，未来几年内，中国还将有数亿农民转移到城市打工和居住，中国房地产面临的最大问题将是中国人对住房的需求还会进一步增长。

　　外国资本一边称有“泡沫”，一边加快投资中国房地产

　　中国飞涨的房价让不少中国消费者望而却步，但欧美等西方媒体在报道中国房地产“泡沫”的同时，却惊奇地发现外国资本正在加快进入中国房地产市场。近来英国广播公司(BBC)经常邀请专家探讨中国的住房问题，许多专家认为，国际热钱流入已经和中国储蓄利率低、物业税制度不健全一起成为拉动房价上涨的三个重要因素。据英国《金融时报》报道，2004年第四季度上海房地产交易中，购房者的23.2%是海外人士。2005年的头两个月，海外人士在上海高档房地产的投资同比增长73%。

　　当摩根斯坦利的研究部门称中国房地产出现“泡沫”时，该公司的投资部门却悄悄进入中国。据《纽约时报》报道，摩根斯坦利2005年在上海购买了价值7亿美元的商业地产，高盛和美林证券在这个领域也都有投资，想从这块大蛋糕中获取更多的利润。

　　现在有几十万韩国人在中国生活、居住、学习和工作，许多人在中国购置房产。韩国联合通讯社报道说，韩国公布房地产投机遏制政策后，首尔的房地产商纷纷前往中国，因而出现了韩国投资者大量购买中国青岛房地产的情况。现在青岛的居民对韩国人购楼表示不满。报道称，青岛市民认为韩国人在当地大量购房是当地房价上涨的重要因素。由于韩国企业和侨民剧增，市内一些公寓每平方米价格两年里暴涨了一倍，每平方米超过了1万元人民币。

　　不断调控的中国房地产更有发展潜力

　　对于调控后中国房地产的走势，德国《商报》认为，尽管欧洲投资者对中国房地产的“泡沫”有所担心，但中国的优势在于，政府掌握着控制机制，可以做到给过热的区域降温。政府掌握的重要机制之一是发放建筑许可以及对国有银行发出停止贷款的行政命令。目前，中国政府正在启动这一降温经济的措施。

　　欧洲房地产研究联合会主席本特·特纳称，5年前的东欧市场与今天的中国市场相似。从东欧看，在发展初期，房价高涨。供应量上升之后，房价逐渐下降。中国最终也只有充足的供应量才能从根本上抑制房价。但是特纳同时强调，尽管如此，中国此时更应该重点关注移民，即从乡村迁到城市人群的住房问题。在中国，这些人群面临的住房问题是最严重的。