业内云：体量或近饱和，当谨慎入市

　　“价格没有怎么下降，租金倒降下来了。”蒋先生看着一纸的写字楼租售金报价，满脸疑惑的喃喃自语着。蒋先生是一位来自金华的销售商，今年率公司来宁波设立分部，想在市中心区域找一处性价比不错的写字楼做公司驻地。本来他对选择买还是租一直举棋不定，但在他仔细观察市场后，却发现宁波写字楼的租金正在下降，比他原先听说的要便宜得多(金楼市曾在今年2月份预测到这一市场迹象，详见2月22日金楼市《宁波写字楼还能长多高？》)。

　　事实上，甬上一些嗅觉敏锐的业内人士也已经发现了这一现象，但对其原因一直没有统一看法，但有一种意见较突出：甬城写字楼的总量，可能已经接近饱和，市场略呈供过于求的迹象。

　　市中心写字楼租金神秘下滑

　　据以租赁业务为主的宁波写字楼网近期的价格表显示，市中心许多主力写字楼的租金，或多或少都有所下滑。如都市仁和中心如今的估算价格是1.7元/天/平方米，波特曼酒店的是2.6元/天/平方米，而此前，据写字楼网介绍，这两个楼盘的租金曾一度分别达到2元和6元左右。除它们之外，还有许多主力写字楼的租金都从2元左右下降到1元多。记者选取了几家询问原因，回答大多是“不清楚”。甚至一些资深业内人士也对这一现象感到疑惑万分。因为宁波写字楼的租金原本就不算高，同类地段杭州写字楼的租金基本都在3元以上。同时也说明不存在“租金适度回归”之类的说法。

　　“这一情况大约是4月份左右开始出现的，此前的价格还算平稳，”宁波写字楼网的一位工作人员透露道。

　　交付量放大，市场供给过快

　　是什么导致租金下降？一种意见认为，是最近几个月以来，宁波写字楼的交付量大幅上升所致。

　　写字楼网的负责人刘利伟就是这种观点的支持者，据他分析，宁波大约是从2004年起，因市场需求旺盛，出现了新一轮写字楼投资高潮。经过两年的开发，当年投建的写字楼从去年开始陆续进入交付阶段，今年交付的更多。此外，今年以来，鄞州中心区和江东都有大量写字楼入市销售，写字楼总量大幅攀升，而与此同时，宁波对写字楼的需求量却看不出有相应的大幅度上升，比如写字楼网承接的买方业务就没有明显增多迹象。

　　去年宁波写字楼的存量约有20余万平方米，今年的增量大致与去年(55万平方米)持平，但去年的市场吸纳量只有30余万，供给和需求的落差不断拉大，导致市场竞争加剧，租金下滑就成为必然。

　　“照这种趋势，下半年又一批新的写字楼交付后，租金有可能还要继续下降。”刘利伟肯定地说道。

　　销售价格暂未受影响

　　目前甬城写字楼有租，也有售。从销售价格走势看，倒没有下降迹象。根据金楼市总结的业内观点，这是由于：1宁波写字楼总体售价上本就不算高，符合市场心理；并且2近期的宏观调控主要也只是针对住宅，不是针对写字楼。尤其是一些价格在8、9000元/平方米左右的写字楼，销售情况良好，这其中还有一部分投资客在内。而租赁市场的客户，基本都是自用型，且租赁这种形式对市场的反应更敏感，故此写字楼总量的上升，对租赁市场影响更明显。为此，刘利伟希望，宁波的开发商应谨慎对待写字楼市场，不能再盲目跟进。

　　好的楼盘依然有空间

　　业内认为：急剧增加的市场竞争，将加快宁波写字楼市场的优胜劣汰，只有那些品质、设计和物业都相当出众的楼盘才能脱颖而出。比如像金隆国际、望悠大厦、上东国际等等，同时还有一点，就是开发商要有明确的市场定位和目标客户群，并针对客户群的特点作针对性设计，比如针对中小公司的写字楼，在办公室面积的设定上，不宜太大。

　　广厦股份的吴晓东又加上了地段因素，他认为靠近市中心的写字楼，比郊区写字楼更具有市场前景，“这主要是由于交通因素，周边的配套以及楼盘的集聚效应，这些优势目前大多数郊区楼盘还难以超越。”

　　“不过郊区楼盘也有优势，比如停车位的优势。一旦轨道交通造起来了，郊区写字楼就更具有吸引力了。”刘利伟对此略有不同看法。

　　此外，刘利伟还将目光放到了杭州湾大桥建成之后的远景市场，“到那时宁波市场的写字楼需求量极可能再度大幅上升，当前的存量将被很快消化。”