新盘——销售火热，意料之外

　　新政对即将面市楼盘的影响更多的是通过改变购房者的心理预期来影响近期需求，消费者如果对未来房价走势不看好，持币待购将成为首选。事实上，宁波自去年新政的“组合拳”调控以来，房价并未有如部分消费者所预期的下跌，而是稳中有升，只不过涨幅减缓。理性的购房者看到，宏观调控不是调控房价下跌，而是让房价稳定在合理的范围之内，价格能够体现价值，同时让整个房地产业更稳定，更健康。在新政实施的首月——六月，甬城有好几个楼盘虽然选择了在这个敏感时期开盘，但均取得了不俗的销售业绩。

　　位于日湖板块的日湖花园在开盘两天内就成交了100多套，虽然均价在8300元/平方米左右，但由于项目临湖，资源独特，品质元素众多，到目前为止共去化了近250套。地处江北西区的亲亲家园二期开盘当天再现难得的排队认购场面，均价4800元/平方米，在推出的307套房源中，迅速去化了200多套。位于城南的阳光丽园在6月21日开盘后也出现了一个销售高潮，据阳光丽园的负责销售人员介绍，由于广博区域性的知名度较高，项目性价比好，周边配套相对完善，客户群集中，在开盘期间共推出的374套住房中，销售了216套。

　　东湖观邸作为外来品牌开发商——中海地产的项目，一直备受各界关注。一期近200套联排和双拼别墅中，户型从230平方米到270平方米不等。由于产品及营销手法娴熟，样板区气势恢弘，动人心弦，在6月25日开盘当天认购者踊跃。日湖板块的另一项目——日湖琴云，虽然尚未公开发售，联排别墅也供不应求，预约情况上佳。

　　解决中低收入者的住房问题是此次结构性调控的主要目的之一。价格适中、性价比卓越的房子是中低收入者的最佳选择。但让小户型比例增加的同时，也使中、大户型及别墅类产品供应紧张。宁波一次性置业者众，但改善型需求客户也大量存在，加上改善型客户经济实力雄厚，只要有心仪的产品，必然毫不犹豫下单。

　　新盘在新政下能够“逆市飞扬”，虽说这样火热的形势有些出乎意料，但细想其实也在情理之中的。

　　从内因分析，甬城楼市长期以来供需平衡，从土地供应环节开始至商品房销售等环节均较为健康合理，供应结构基本吻合市场需求，因此新政来临后市场波动不大，这为各个新盘的顺利推出创造了一个和谐稳定的环境。良好的经济基础孕育了巨大的市场潜力，自住为主的刚性需求主流为这些新盘的消化奠定了基础。从外因来看，各个开发商自身在前期规划是以市场为导向，努力提高产品含金量及品牌附加值，畅销是市场对他们前期努力的回报。首先，开发商在前期做了充足的准备，积累了丰富的客源。宁波的开发商在客户积累的方式上也在不断的向外地一线开发商学习。房地产发展到一定阶段，产品本身的差异性已越来越小，高附加值的服务成为培养客户忠诚度的一种全新的竞争力。宁波几个有客户会的开发商正在通过发展VIP会员，举办相关活动，给予购房或介绍朋友购房积分的形式，甚至发放商家联盟优惠卡来吸引客户，形成品碑传播。这种延伸性的价值服务对培养情感，增进认同，提高品牌的美誉度，促进销售都起到了积极的作用。其次，各楼盘定位准确，迎合了市场需求。宁波在经历了前一波的商品房住宅销售高潮后，大部分市民都完成了第一次置业，并且第一波的主力消费面积在130平方米左右。目前甬城的主力需求建筑面积主要集中在两头，一是中小面积，其次是大户型。从在售的几个热销楼盘来看就很能说明问题。再次，楼盘营销上做了很多创新和努力。据日湖花园的企划负责人介绍，在营销上，模型和样板房对推动购买起了很大作用，客户在看了模型和样板房后，购房兴趣明显增加，对即将购买的产品更有了信心。这种情景式营销将为越来越多的开发商所重视，并在不同的时期创新运用，并最终发展成为一种成熟的营销模式。