在等待和猜疑了一个月多后，建设部165号文件终于和所有的房地产商见面了，90平方米和70%的细则规定让开发商松了口气，整个宁波楼市一片祥和。

　　以往，在房地产业内，6、7、8三个月，是最为轻松的季节，住宅销售进入淡季，人们或是因为天气炎热的关系，或是由于心情的因素，对于选择住宅似乎有些漠然，不管开发商推出什么样诱人的举措，都不会引发房地产销售的热潮。今年与往年相比，房地产市场出现了前所未有的销售高峰，六月份部分大盘对外公开，七月份未经过多渲染却吸引众多目光的项目销售，打破了房地产市场原有的格局，宏观调控之下出现淡季不淡的现象。火热的楼市与天气同热。

　　大户型住宅销售继续火爆，小面积住宅仍旧一房难求。

　　从7月的市场销售情况来看，大户型住宅延续6月的销售势头继续保持火爆。一方面是改善居住的自住需求继续释放，宁波一大批有能力需改善居住条件的居民纷纷选择自己心仪的房子，另外一方面，调控细则中的90平方米以上面积为30%也在迫使购房客户加快出手购买的速度。以大户型为主的春江花城和交通BOBO城项目为例，7月份春江花城的销售势头猛增，平均每日成交两套；交通的BOBO城一期在连续几个月的销售旺势后，销售率达到80%左右，7月份成交20多套。交通房产策划部陈经理认为，在接下来的时间里，面对受政府调控而日益稀缺的中高端住宅产品将会继续走俏宁波市场，最根本的原因也在于宁波本地居民的强大购买力。

　　大户型走俏的同时，小面积住宅在市场上也是一房难求。新政规定“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重必须达到开发总面积的70%以上”，小户型虽然是未来的发展趋势，但对于7月宁波房地产市场而言，新政的影响力并不能马上“立竿见影”。江北区的坤和.亲亲家园在7月份继续延续开盘时候的热销场面，新推出的谈妙坊和白云坊307套住宅已经销售到70%左右，两房两厅一卫的中小户型依旧是抢手的热门户型，究其原因，一方面是和亲亲家园的产品本身高的品质有关，另外一方面，中小户型在目前的市场上总量较少也不无关系。

　　品牌和品质在销售中凸显重要作用。

　　随着外地的开发商进入宁波市场，随着这些外地的开发企业强大的品牌优势在宁波市场上与本土企业一起翩然起舞，“品牌”和“品质”真实的摆在了宁波百姓面前。如果说前几年品牌和品质还是停留在说辞和图纸上的，仅仅是引导客户产生购买冲动的话，那么现在“品牌”和“品质“成为了看得见摸得着的东西。为满足市场的需求，6月开盘的中海.东湖观邸项目在7月份又加推了20多套别墅，也已基本售完。作为中国房地产行业的领军企业，中海在宁波的第一个项目一开盘就取得了如此好的销售成绩，让所有关注该项目的人都感到意外。中海宁波公司策划部的丁经理介绍说，东湖观邸第一部份推出的160套别墅取得如此好的开盘，确实有些意外，他也感觉到了宁波在中高端市场上的强劲购买能力。绿城的桂花园项目第二批房源在也6月底7月初开始销售，同样取得很不错的销售成绩。

　　绿城和中海项目上成功的背后是“中海地产”“绿城房产”这些强大的品牌支撑，同时他们在宁波市场上率先用“样板社区”征服了客户。企业品牌和样板社区的品质给购买高档住宅的宁波客户带去了信心，而在不缺少购买实力的情况下，一旦购买信心得到提升，成交也自然是水到渠成的事情。信达宁波中建在同样用格兰春天别墅项目证明，他们做的会比先前的品质社区格兰云天更好，7月推出的格兰春天二期别墅因此受到市场的认可和追捧。春江花城的销售进度也随着社区会所、样板组团的完成而取得突破，诚如该项目负责人鲍经理所说“做产品就要耐得住寂寞”，也许随着现房的来临，当客户可以伸手触摸到春江花城时，寂寞就成为了过去。

　　在宁波,样板区即将成为常见的销售道具。

　　从7月份的销售情况来看，样板区的重要作用不可质疑。不论是中海或是绿城的样板区,还是春江花城的样板会所和组团，都让他们从中尝到了销售甜头。样板区是在继户型图纸、精美楼书、模型、样板房之后的又一升级道具，其最大特点是让客户真实感觉到将来入住以后的整个社区环境，与先前宁波普遍流行的样板房(仅仅能感受室内氛围)相比大有进步。

　　据了解，不少下决心在中海和绿城购买房子的客户，确实在很大程度上受到样板区的影响。样板区从道路、环境、绿化、立面等一系列方面真实展现了客户日后居住小区的环境，比起样板房来确实更有说服力和震撼力。

　　根据业内人士的观点，并不是所有的社区都适合做样板区。一方面，它要求开发商有足够的开发经验和开发实力，保证做出来的样板社区能对客户产生吸引作用，不然可能会弄巧成拙；另一方面，样板社区一般适合产品有明显特征，社区规模较大的中高端产品项目，只有如此，样板区才能很好的表现出整个小区交付后的风格和特点，才能真正打动客户的心。

　　不少宁波本土的实力开发公司已经在这方面有做计划和行动，而样板社区相信在日后会成为“现房销售时代”来临前很长一段时间内的销售道具。

　　新政出台，短期内房价下跌希望不大。

　　165号文件出台后，政策逐渐明朗。由于宁波在过去的一年宏观调控里，投资客基本上已经绝迹市场，因此针对投资或者炒房的相关政策对宁波无太大影响。从6月、7月的商品房销售来看，价格基本上无太大的波动，处于比较平稳的状态。可以预计，本次调控对短期内的宁波房产市场价格将不会产生很大的影响。

　　根据房产开发的周期，从拿地到产品上市基本上在1年到2年之间，那是不是意味着1-2年后宁波的市场上90平方以下的小户型面积就会处于过剩、房价就会下跌呢？银亿房产的市场部王经理并不认为如此。1-2年的市场情况可能并不会如一般百姓所想象的那样：到时候宁波市场上会到处充斥小面积的住宅。房产开发企业必定会按照市场的需求去进行项目的定位设计和产品开发，会根据宁波市场的实际需求，而对户型设计等方面进行更深入的研究，一部分小面积房子仍然会通过“左右”“上下”等设计方案成为大户型，另外一些小面积可能会在小区环境、配套等提高的基础上步入中高档住宅的行列。届时市场上中小户型并不会泛滥成灾，价格下跌更是不太现实。

　　二手房市场一波三折。

　　7月份的宁波二手房市场与6月相比变化不大，成交量比较稳定且略有回升，根据立得房产的交易买卖显示，7月份立得二手房交易将比6月增长20%左右。受先前宏观调控的影响，二手房成交仍然没有走出淡季，目前成交量只有旺季的60%左右，而价格方面有所波动但总体稳定。成交情况上看100平方以下的房屋成交占了一半以上，成为主流户型，东湖花园等品质社区仍然是二手房成交的主要小区，受到客户的欢迎。

　　二手房市场在7月26日被突如其来的“个税“打了个措手不及。国家税务总局下发通知(“108号文”)，正式将个人房产转让所得列入“财产转让所得”项目，并要缴纳个人所得税。尽管此前这一税种早已存在，但一直以来有关部门担心开征房产转让个人所得税会影响二手房市场的交易流通，进而不利于整个市场体系的完善和健康发展，因而迟迟未下决断。

　　房产转让个人所得税的开征，对投资或投机房产的人来说，通过房屋买卖获得差价的套利空间被大大压缩。从目前房地产二级市场流通环节已有的税种看，营业税、契税加上此次新增的个人所得税(万分之二的印花税暂忽略不计)，构成了二手房交易的三大主力税种。前两个税是按交易额征收，后一个税是按“盈利”部分征收。如果再考虑到，投资买房后的贷款利息、房屋维修基金(新房价格的2%)以及物业费、采暖费等保有成本，那么即使房产升值20%，其获利空间也味同鸡肋。

　　7月末的最后几天宁波市房产交易中心门口再次门庭若市，不少交易客户希望搭上这班末班车。而二十一世纪不动产公司的的陈杰认为，这次个人所得税的征收，不会对宁波的后市产生太大的影响，主要原因还是在于宁波房地产市场一直来都是比较规范和健康。

　　本次主笔：宁波信达中建房产营销部袁亚刚

　　联合执笔：

　　中海兴业宁波有限公司 销售策划部副经理 丁华

　　宁波浙报绿城房产公司 营销策划部 何从高

　　坤和建设宁波有限公司 营销策划部 黄磊

　　宁波兴普房产开发公司 总经理助理 陈振潘

　　交通房产有限公司 策划部副经理 陈心月

　　宁兴房产开发有限公司 销售部经理 鲍致远

　　银亿房产开发有限公司 策划部经理 王贤丰

　　联合建设开发有限公司 营销部总监 巫资有

　　雅戈尔房产开发有限公司营销部副经理 王为

　　宁波均胜房产开发公司 项目经理 邬元华

　　21世纪宁波立得加盟店 运营总监 陈杰