商铺在地产界一出现就以“稳定的经营”和“超高的回报”等说词赢得了众多投资者的青睐，它的价格也一路飙升，可谓是“寸铺寸金”。时下商铺投资热情大增，很多尝到甜头的投资者更有“一铺养三代”的憧憬。殊不知任何商铺的投资都是有风险的。眼光精准运气又好的投资者自然可以获得丰厚的回报，可是，一旦失败所带来的亏损就不是普通业主所能承受的，“一铺养三代”一旦不慎便成为“一铺套三代”。

　　如今在北京，用业界人士的话说，每天都有新的商场或商铺开业，但同时也有许多商家经营惨淡，甚至黯然退出市场。“开门风风火火，关门无声无息！”这样的故事在京城反复上演。如果你不想成为惨淡经营者中的一员，就不要轻信“一铺养三代”的神话，神话毕竟是神话，不是谁都可以碰上的。还要请投资者保持头脑冷静，谨慎投资，避免三代养一铺的桥段上演。

　　一场投资一场噩梦

　　林先生从小就头脑活络，时时做着发财梦。20多岁的时候出国打拼，一心想着苦个几年弄点原始积累，回国做个坐地收租的小业主。2002年，林先生回国并投资了郊区的两层商铺。这时候他对国内的地产业一无所知，只是听说升值潜力很大。而且这个商铺很便宜，一平方米才5000元，140多平方米一共两层的商铺，总价只要70多万元。就算年回报率7%，一个月也能收上三四千元的租金。可谁知郊区的经济迟迟没有发展起来，那里的人气几年也都没起来。林先生的商铺开过瓷砖店、开过饮水机店，甚至做过仓库，月租金从最初的2000元一路跌到后来的900元。第一次的投资就以失败告终。

　　尽管第一次投资商铺遭到挫折，但林先生的理想从没有改变。2005年，他又以每平方米25000元的价格买下市中心一个SHOPPINGMALL里35平方米的旺铺。林先生付了一半的首付，剩下一半分10年按揭。本来林先生已经找好了一个开快餐店的租客，谈好租金每月10000元。没想到开发商迟了一年多交房，租客看看不对就付了违约金逃掉了。后来虽然交房了，但只有一楼周围一圈开起来，2楼3楼全部空关。林先生好歹找到了一个卖土耳其烤肉的商家，每月8000元租金签了3年，连按揭款都抵不了。即便如此，那个租客每天的营业额也就300元左右。现在，林先生已经不再做“一铺养三代”的梦了，投资不利就是场噩梦。他说，还不如买几套好点的住宅更省心。

　　“羊毛出在羊身上”

　　业内流传着这样一句话：“做铺的不买铺，卖铺的不做铺。意思就是说真正做生意的人不会买铺，只会租铺经营。他们认为，与其把大量资金用于购买商铺，还不如租铺令资金周转更灵活，同时，也能减少自己的资金压力。而购买商铺的人，则往往并不是自己在经营，一般的目的是出租获利。

　　这些买铺人大多是在买铺之前受了广告与一些优惠措施的引诱，殊不知羊毛出在羊身上，再大的优惠都是出于自己的“口袋”。很多开发商为吸引客户，将返租回报率由原来的6%至8%升到了8%至11%，返租年限也从原来的3年变成现在的10年。从表面上看，开发商开出的8%、10%甚至11%的售后包租收益率，投资者会大受其益，但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提了出来，而收益率则是开发商掩人耳目获取不义之财的一种“财富密码”。

　　除了这些，经营中的风险又是无人能预料的。伟业商业顾问副总经理牛力说，几年前所有的人都认为买商铺是摇钱树，而且还是源源不断的长期收益。现在，市场教会了大家另外一点———不是所有的商铺都只赢不输，弄不好会赔了自己的钱。要老少三代去偿还商铺的贷款。

破解神话———“一铺养三代”

　　国际物业顾问戴德梁行年初发布的一份报告显示，北京2007年进入了有史以来最为集中的商铺开业高峰期，本年度计划开业之商铺面积累计高达410万平方米，形成所谓的“井喷”。今年商铺供应量将超过620万平方米，而动辄数万甚至数十万平方米的商业面积也在推高北京商业地产的空置率，预计今年空置率将超过52%。

　　可见，商铺投资也不是就此捧上了“金饭碗”，商铺投资的复杂性，投资价值组成、投资回报所需的技术条件等等，都需要投资者有一个清醒的认识。很多商业在销售时热热闹闹，给人一派纸醉金迷的迷幻气息；然而到开始运营很长一段时间后，却仍是萧条。即使过了正常的1-2年养铺期，也看不到希望在哪里。

　　“虽然目前北京商铺已经达到饱和，但我认为这一市场最严重的问题还不是供大于求的问题。”牛力表示，租金和房价脱离市场，价格被人为拉高，“二房东”的存在使京城商铺虚热问题更加复杂化。在北京，很多投资者高价买过商铺后，实际上很难挣到钱，也就是开发商透支了商铺中的大部分利润。