7月份作为一年中承上启下的过渡，历来尤为重要。上半年宏观经济运行情况总结，下半年具体政策的规划，都将会在七月彰显。据各大媒体报道，进入2008年7月份以来，中央领导人赴一线城市就经济运行、金融外贸、企业脱困等议题进行调研。如此密集的地方调研，绝对不是一个偶然因素。我们看到政府稳定经济运行、健全市场体制的决心之明确。大规模调研的展开，已经被解读为政府扶植政策出台的先兆。这也传递出一个信息：总体经济形势上，基本面向好且在预控之中，前期宏观调整效果彰显，但是宏观调控开始遭遇新的任务--既要防止经济由偏快转为过热，抑制通货膨胀，又要防止经济下滑，避免大的起落。

　　从房地产业自身来说，经过去年的非理性大涨，楼市目前进行的调整也是必要的。况且，除了深圳等极个别城市房价有明显下跌外，全国绝大部分一线城市房价依旧在高位运行，而宁波的涨幅排在全国前列；同时，房地产商因资金链断裂而破产的事例目前也并不多见。这些都证明，楼市的调整空间依然存在。除了个别投资泡沫过高的城市外，从紧的货币政策对开发商的影响并没有外界说得那么大。楼市调控政策不太可能因个别城市的极端表象而发生全局性的改变；即使改变，也是个别城市进行有针对性的调整。

　　本次楼市月评，旨在综合7月份宁波楼市运行情况，展现各大房产公司和楼盘的营销现状，以期通过现象预测未来宁波的市场走向。

　　住宅成交总量缩减 高端精装修产品成亮点

　　7月份，宁波市五区（北仑区未计入）住宅市场共成交住宅产品722套，与6月份相比（6月宁波市五区住宅市场共成交住宅产品1647套），成交套数大幅减少，环比下降56％；与去年7月份的市五区的住宅产品成交套数相比（2007年7月成交2465套），成交量同比下降71％。宁波住宅市场步入7月份后，成交量开始走滑坡，整体市场陷入低迷状态。

　　从7月份宁波各区域住宅项目成交套数来看，以鄞州区、镇海区、江北区及江北北区这四个区域为主要的成交区域。

　　鄞州区成交量依然在各个区域中处于领先地位，但是成交套数与6月份相比，下降了57％，各个片区的成交量都有不同幅度的下降。

　　其中城西片区本月的成交套数在各个片区中依然最多，连续两个月处于领先位置。城西本月成交较好的楼盘主要是缘园二期、格兰春晨第二组团房源、瑞园二期、雍景苑43#等项目，另外西城十二庭院二期、半岛华府等也有少许剩余房源的成交。中心区本月成交套数仅次于城西，成交楼盘为风格城事8#、9#组团、宁兴城市花园、都市森林和万科金色水岸一期的剩余房源。东钱湖片区本月成交套数在片区中处于第三，成交较好的楼盘主要为本月刚开盘的湖滨一号三期）、钱湖比华利大湖公馆及中海东湖官邸五期产品。鄞州区其它片区比如下应片区，成交量主要为华丰紫郡三期－2组团及雅戈尔世纪花园二期，但套数成交不多。

　　镇海区7月份住宅产品成交套数为93套，与上个月相比，成交量下降69％。本月成交较为稍许出色的楼盘为德馨家园（宁波大学附近）、合生国际城第二批房源及柳岸晨韵。

　　江北区7月份住宅产品成交套数为57套，成交量比上个月有所增加，成交套数增长74％。江北北区7月份住宅产品成交套数为48套，成交量比上个月减少60％。本月成交楼盘为奥林80二期、盛世嘉苑、亲亲家园三期等。

　　在住宅成交套数总体下滑的形势下，7月份江北区新开楼盘雅戈尔湖景花园的销售形势却空前火爆，据雅戈尔置业有限公司金正飞介绍，湖景花园由20套高档别墅和19栋精装修高层组成。小户型的面积在90~120平米之间，价格定在15000元/平方米左右，精装修标准基本在2000元/平方米左右。大户型的面积在138~171平米之间，精装修标准基本在3000元/平方米左右。大套型的房源主要针对颇具购买力的换置型客户，他们对房子本身的要求比较高，如地段、配套、品质和品牌，对于价格敏感度不强。这些置业者买房是自住和投资相结合，买房是为了保值和升值。湖景花园具备独特性和稀缺性对其有吸引力，销售顺畅也在情理之中。对于这些高档项目，如果是毛坯房交付，小区的档次会受到影响。全部精装修以后，一经交付，业主可以很快入住。对整个小区的品味提高有好处。

　　写字楼市场仍显平淡 个别项目以特色取胜

　　根据宁波房地产交易中心数据显示，7月份宁波市写字楼成交量为12099.61平方米，与6月份（6月份宁波市写字楼成交量为18493.45平方米）相比，成交量下降35％。本月写字楼市场成交前三位的楼盘为：镇海招宝广场一期，成交了2052.17平方米；绿园大厦，成交了2008.32平方米；万盛·科贸中心，成交了1986.34平方米。

　　绿城房产张超表示，宁波属于外向型城市，外贸物流及制造业企业在宁波经济运营中占据重要位置。一直以来，宁波的写字楼面对的目标客户都是外贸类企业。在人民币升值等因素的作用下，外贸类企业经营出现困境，对于写字楼的需求也有一定程度的下降。在这种情况下，企业要有创新平台，掌握核心技术，才能在新的市场环境下生存发展下去。绿城研发园就以针对研发型企业的新需求建造的写字楼群，招商主要面对的是省级以上科研型企业。很多大型企业在这个研发园中能够得到一定的政策支持，因此销售形势不错。

　　银亿房产张春耘认为，房地产是地域性很强的产业，在宏观调控的趋势下，“有保有压”将可能成为楼市调控的新趋势，这与中央要求增强调控针对性是相符合的。目前，宁波的写字楼竞争日益激烈，写字楼的特色创新成为竞争的关键点。环球中心作为市中心稀缺地段的写字楼项目，又有酒店及周边良好的商业配套，销售境况较好。

　　二手房持续低迷 学区房淡市受热捧

　　7月份宁波二手房成交套数为126套，与6月份相比（6月份二手房成交181套），减少了55套。二手房市场从今年六月中旬开始从温和转入低迷状态，目前的成交量只有去年同期的三分之一左右。近期，深圳等部分城市房价跳水的现象，改变了购房客户的心理和预期。目前购房者普遍心态是市场形势不明，唯恐购买房屋以后价格下跌，于是暂缓了购房计划。随着消费者观望情绪的加剧，二手房市场已出现两方面现象：一是房源挂牌多，购买客户少，市场明显呈现供大于求局面；另一个是因为交易量萎缩，交易周期拉长，价格开始出现下挫迹象。

　　7月份宁波二手房市场区域成交里以江东区成交最多，海曙区其次，鄞州区成交排第三，江北区和高新区居后。江东区成交量以三--五类地段为主，10年左右房龄的成熟小区中小户型需求较好，另外像名校周边如七中、四眼契小学、江东中心小学等周边楼盘成交量猛增，在弱市（成交量和成交价格都有明显走低的交易格局中）购买学区房，体现出了购房者理性的置业观和投资理念。海曙区环城西路北段（广安里附近）店面成交较为集中，住宅成交量还是以成熟小区中小户型为主，近期，有媒体报道：“青林湾附近的新星村地块将崛起一个大型商业广场，商业定位城市西部商业副中心”，受此利好消息影响，该区域附近楼盘成交情况有不同程度转好。今年以来鄞州区交易量一直较少，这种格局似乎很难打破，特别是鄞州中心区的楼盘需求与去年同期相比，完全是天壤之别。中心区楼盘价格在去年“暴涨”之后，确实饱受市场的检验，近期成交较好的楼盘主要是一些高端住宅区，如都市森林、春江花城等。

　　租赁市场总体仍然呈现供需两旺态势。与往年相比，今年六、七月份的楼市淡季租赁仍如此活跃，也是出乎意料。不排除许多有住房需求的客户转购为租，催生了租赁市场的火热，在成交惯性作用下，这种火热状态还会持续。