由于“金九”销售情况低迷，甚至不如八月，因此最后一个传统销售旺季“银十”对于2008年的南京楼市来说，意义就显得尤其重要。为了促进楼市的稳定健康发展，南京市政府在国庆长假前正式出台了20条地产新政。

　　这20条新政生效以来，对市场产生了哪些影响？有没有对低迷楼市起到刺激作用？核价政策的取消，会否导致房价再度失控？购房者的观望心理有没有一定程度的改变？楼市复苏，是否还需要更多的政策出台？

　　为此，本报地产评论员全方位出击，通过市场探营、业内采访、市民调查等多种形式，深入了解新政在短期内产生的影响，并探讨在新政时代开启之后，南京楼市将会呈现出怎样的走势。

　　一边是期待已久的救市利好，一边是开发商空前的促销攻势，优惠大战集中爆发，新开楼盘再掀高峰，购房者会不会买账？国庆“黄金周”以及接下去的“银十”能否再续写楼市销售神话呢？带着疑问，本报地产评论员走访了众多楼盘，感受新政冲击波。

　　楼市呈现升温迹象

　　国庆楼市是新政的第一块试金石，因此，本报地产评论员特地在长假探访了河西、城中、城北、仙林等片区的多家楼盘，发现多家楼盘人气上升，江宁甚至有楼盘又出现了久违的排队现象。

　　10月5日，本报地产评论员走访了城中的观城，超低价入市的观城北楼虽然推出新房源已经有半个月时间了，但现场的人气依然不错，房源公示牌上也贴满了密密麻麻的认购标志。

　　在河西的中北品阁，售楼处很简易，面积也不大，但看房人却络绎不绝。一位住在龙江的吴大妈举着手中的拎包兴奋地告诉笔者：“想给儿子买套婚房，这几个月看了附近好几个楼盘了，在报纸上看到这个楼盘国庆优惠价8500元/平方米左右，觉得这个价格差不多了，今天我带着现金就来了。”

　　5日下午2点半左右，亚东城的售楼处，笔者看到每位销售人员平均要接待两组客户，几乎忙不过来，有的只能让看房人自己先去看沙盘、楼书，每张接待桌也都坐满了客户，售楼人员人手一个计算器，在按个不停。笔者到售楼处大约20多分钟后，就有一套被认购的户型贴上了红星。

　　但是楼市也呈现出几家欢乐几家愁的状况，一些低价入市或是降价的楼盘卖得都不错，但是促销力度小的楼盘却是门庭冷落。在城北的几家楼盘，笔者看到平均每家只有3—4组客户在看房，城中一家楼盘售楼处甚至一组客户都没有。

　　人气攀升，观望犹在

　　对于今年楼市的低迷，感受最深的无疑是一线的房地产营销人士。优派克思执行董事夏建军介绍，该公司代理的几家楼盘在国庆以来都感受到了明显的升温，其中中海凯旋门黄金周期间就销售了60套，“售楼现场到处都是人，12个销售人员全部上岗，一个都没有休息，即使这样每天都要忙到晚上八点多钟。”

　　江苏融侨金辉副总经理张晓锋也表示，新政出台以后融侨中央花园售楼处每天新增的来访客户都达到了二、三十组，7天长假接待了数百组看房人。

　　“而过去连一半都不到。”但张晓锋也坦承，由于该项目的住宅部分在国庆期间并没有大幅度的优惠，“毛坯房源的价格基本要在9700元/平方米左右”，因此实际的销售量并没有明显增加。

　　另外，华欧国际友好城营销总监张宗振、明月·天鹅湖花园营销总监宋敏、天元瑞沨名苑专案经理蒋坤东等业内人士也都表示，新政之后现场的来访量明显增加不少。但某资深业内人士表示，尽管人气攀升，但从黄金周的销售情况来看，大多数开发商还是感到比较失望的，因为市场的观望气氛依然存在。

　　观望局面尚未打破

　　由于上传数据有一定滞后性，因此，网上房地产最终显示的是国庆七天南京全市商品住宅共认购607套，成交35套，“黄金周”的成色大打折扣。但在节后两天，随着部分楼盘将认购和成交纪录陆续上传，使得网上房地产的销售数据出现了较大的反弹。其中10月6日上班第一天，南京全市商品住宅共认购128套，成交145套，10月7日的认购量更是攀升到206套，成交量也达到了115套。对于节后表现出的暖意，相关研究人士认为，虽然确实有反弹，但“总体的认购量表明了楼市仍旧处于低迷之中。”

　　对于“黄金周”成色不足、楼市并没有出现整体回暖，业内人士认为这是由于市场仍然缺失信心，“从案场情况看，对于刚性需求者，新政是促使他们出手了，但大部分消费者还是选择观望。”万江共和新城办公室主任李明勇也表示，新政对黄金周的影响不是很大，可能是细则未出，买房人还在等待和观察。

　　“从黄金周七天可以看出，销售情况理想的全是靠价格来吸引买房者。”新景祥营销机构副总经理何晔更是直言不讳地指出，“冰冻三尺非一日之寒”，南京的20条新政对楼市的作用犹如“用手电筒取暖”，效果并不明显，相较于购房补贴，老百姓可能对直接降价更买账。　

　　在认为会“继续降价”的7票中，受访者多认为市场仍未完成价格探底，南京工业大学房地产经营与管理系吴翔华博士表示，“降价风应该会愈演愈烈，且有由其他板块向城中板块发展、由中低档房向高档房发展的趋势。”新景祥营销副总何晔则一针见血地指出，“毕竟越到年底越是开发商资金紧张的时候，工程款之类的都要结算，因此压力会更大。如果降价销售可以帮助开发商迅速回笼资金过年关，应该会采取这样的策略。”

　　新城创置总经理助理庄平等持“价格趋稳”观点的人士则认为，目前市场的降价已经“基本到位”。张晓锋表示，“新政的作用是避免了房价的进一步下滑，一些前期已经降价的楼盘应该不会再二次跳水了。新政对于稳定市场信心还是有一定的作用的。”

　　调查中，有多达10位受访者认为目前情况未明，楼市走势还很难说。一方面，政府出台了政策在一定程度上会维持住市场，给了消费者信心。但经过一年多的宏观调控，到年底开发商资金链会更紧张。房价年内的走势要看各方博弈的结果。